上杭县人民政府关于印发上杭县国有建设用地批后服务与监管实施办法（试行）的通知

《上杭县国有建设用地批后服务与监管实施办法》（试行）》已经县十七届人民政府第35次常务会议研究通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

                                   上杭县人民政府

                                   2019年7月6日

上杭县国有建设用地批后服务与监管实施办法

（试行）

第一章  总  则

第一条  为加强全县国有建设用地批后服务与监管工作，促进依法依规、节约集约利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《闲置土地处置办法》《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》等法律规章以及《上杭县进一步清理处置低效闲置用地促进节约集约利用土地实施意见》精神，结合本县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区域内国有建设用地审批、服务与监管工作。

第三条  本办法所称国有建设用地批后服务与监管，是指从签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“合同”）或下发《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》（以下简称“决定书”）到用地竣工验收期间，按照合同（决定书），对国有建设用地使用权人（合同受让人、决定书被许可人）（以下统称“国有建设用地使用权人”）提供服务，进行监督管理。

第四条  批后服务与监管责任分工。

（一）自然资源部门负责本县行政区域内国有建设用地的规划许可、出让合同（决定书）的履行、闲置土地处置、土地竣工核验、不动产权登记等方面的服务和监管；

（二）发改部门负责建设项目立项（或备案）手续办理及履行情况的检查；

（三）住建部门负责房屋与市政工程建设项目施工手续办理、建设工程安全质量监管以及涉及房地产开发项目的商品房预售审批等；

（四）城市管理部门负责县城区规划范围内建设项目违反规划,未取得工程规划许可证进行建设或未按建设工程规划许可进行建设的查处处罚；

（五）商务部门负责招商引资建设项目投资合同履行情况的检查；

（六）工信科技部门负责联合税务、统计部门做好工业项目投资强度、产出效益、节能降耗等约定标准履行情况的核实，负责配合工业用地低效闲置问题的认定和处置；

（七）财政部门负责土地出让价款收入使用的监管、有偿收回土地所需资金的筹措及预算安排；

（八）司法行政部门（法制办）负责提供土地利用监管中政策法规的支持；

（九）市场监管部门负责国有建设用地使用权人信用信息的收集和监管，并对涉嫌无照房地产开发行为进行查处；

（十）税务部门负责国有建设用地使用权人税款的征收；

（十一）公安部门负责用地企业标准地址二维码门牌的编制及门牌标准地址二维码的提供，对涂改、玷污、遮挡、移动、擅自拆除、损毁及盗窃门牌行为依法查处；

（十二）其他行政审批部门负责职责范围内建设项目各类许可手续的审批办理；

（十三）县工业园区及蛟洋工业区负责本辖区范围内项目用地的“净地”交付，并设立合同（决定书）监管办，负责日常监管入园企业招商引资协议及建设用地出让合同（决定书）的履行情况，强化合同的约束力，并应建立用地管理手册，及时掌握土地利用动态，防止企业改变用途或超占用地面积，及时提醒企业按要求开工建设，对企业违反规划条件、改变土地用途和合同约定条款以及涉嫌非法房地产开发行为的及时向相关部门报告并跟踪落实处理结果，以及对开发区内低效用地开展调查取证和审核认定；

（十四）乡镇人民政府负责本辖区内建设项目用地的“净地”交付使用并加强建设项目日常监管，配合相关部门落实建设项目合同（决定书）履行情况的检查。

各部门应按照各自职责，加强联系，通力协作，共同做好国有建设用地批后服务和监管工作。

第五条  国有建设用地批后服务与监管主要包括以下内容：

（一）指导国有建设用地使用权人制作建设用地批准书公示牌（以下简称“公示牌”）；

（二）对国有建设用地开发利用情况进行指导；

（三）有无存在土地转让的情况；

（四）按照约定（规定）的期限开工、用地竣工情况；

（五）用地范围、面积、用途、容积率等符合约定（规定）情况；

（六）投资强度，工业用地的投资水平、建设规模、产出效益、节能降耗等约定标准履行情况；

（七）出让价款或者租金按照约定缴纳情况；

（八）改变用途或者调整容积率的，申请批准和补缴出让价款或者租金情况；

（九）土地低效闲置情况；

（十）其他依法服务或者监管的事项。

第二章  国有建设用地批后服务

第六条  建设用地批准书下发后，自然资源部门应当督促国有建设用地使用权人在十五个工作日内制作公示牌，并在建设项目用地现场显著位置设置。公示牌应当载明下列内容：

（一）用地单位名称、建设项目名称、批准用地机关和批准文号;

（二）合同号、土地取得方式、四至、面积、用途、建设工期；

（三）咨询和举报电话等。

第七条  自然资源部门对国有建设用地开发利用情况进行动态巡查和全程跟踪，发现国有建设用地使用权人可能违规违约使用土地的，应当及时提醒或者督促，并做好指导与服务工作。

第三章  国有建设用地批后监管

第八条  自然资源部门应当将土地出让（划拨）供地信息，商务部门应当将建设项目招商引资合同信息及时向相关监管部门通报。

第九条  国有建设用地使用权人应当向自然资源部门书面申请建设项目开工、用地竣工核验。自然资源部门收到申请后，应当在十个工作日内，按照国有建设用地使用权人履行合同（决定书）的情况组织验收，并出具核验意见。核验结果不符合用地划拨决定书或者土地有偿使用合同约定的，自然资源主管部门应当及时提出整改意见。凡没有土地利用核验意见书或者验收不合格的，建设项目不得通过竣工验收。

确因客观原因不能按照约定（规定）开工、用地竣工的，国有建设用地使用权人应当在约定（规定）的开工、用地竣工日期到期前三十日内向自然资源部门提出延期申请。经审核并报本级人民政府批准后，由自然资源部门与国有建设用地使用权人签订补充协议。

第十条  自然资源部门应当在用地批准文件中注明开工、用地竣工日期。

第十一条　房地产项目商品房现（预）售合同已已备案的，自然资源不动产登记部门不得为房地产开发企业办理相应的国有建设用地使用权抵押登记。

第十二条  自然资源部门应当将土地开发利用信用情况定期报送本县公共信用信息系统。

第十三条　国有建设用地使用权人申请建设工程规划许可时已经超过约定（规定）用地竣工期限的，应由自然资源部门依规依程序处理后再予办理，未处理完毕的，暂缓办理建设工程规划许可。

自然资源部门应当将超过约定（规定）用地竣工期限的国有建设用地使用权人信息及时抄送行政审批部门。

第十四条  建设项目竣工规划核实时容积率发生变化的，按照下列规定处理：

（一）建筑面积误差在合理范围的，国有建设用地使用权人依法补缴土地出让金或者租金后，自然资源部门依法核发规划核实决定；

（二）建筑面积误差超出合理范围，尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，国有建设用地使用权人依法补缴土地出让金或者租金，并经相关部门依法处理后，自然资源部门依法核发规划核实决定；

（三）建筑面积误差超出合理范围，无法采取改正措施消除对规划实施影响的，由相关部门依法处理。

第十五条  国有建设用地闲置土地的认定和处置，按照原国土资源部《闲置土地处置办法》以及《上杭县进一步清理处置低效闲置用地促进节约集约利用土地实施意见》（杭政综〔2017〕324号）有关规定执行。

第十六条  国有建设用地低效用地的认定和处置 。

（一）有下列情形之一的，可认定为低效用地： 

　　1.项目已动工开发建设，其开发建设用地总面积已超过应动工开发建设用地总面积的三分之一且建设工程投资额（不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的税费）已超过总投资额的25%，但开发建设未完全完工，且未经原用地批准机关批准已停止开发建设1年以上（含1年）的用地（以下称开发未完成土地）。 

　　2.项目用地已经依约建成，但企业处于未投产、停产或半停产状态，或虽有生产但未达到土地出让、投资合同（协议）约定的每亩应缴纳税收的用地（以下称产出效率差土地）。 

　　3.虽然企业生产正常、土地处于依法利用状态中，但比照项目土地利用现状，仍有调整盘活、提升利用潜力的用地（以下称集约程度低土地）。 

4.项目用地按规划许可要求已建成，但未按招商合同约定引进生产设备等，主要用于出租的土地（以下称履约守信差土地）。 

（二）低效用地按以下程序认定： 

1.调查取证。县工业园区管委会（或蛟洋工业区）等项目主管部门在日常工作中发现土地使用权人存在低效用地情形的，可通过现场排查、调阅资料、查询档案等方式进行调查取证。土地使用权人也可主动向项目主管部门提出申请认定为低效用地。 

2.审核认定。县工业园区管委会（或蛟洋工业区）等项目主管部门根据调查取得的证据，作出是否存在低效利用的结论，并出具认定意见，报县自然资源局和县工信科技局备案。 

县工业园区管委会（或蛟洋工业区）等项目主管部门可根据自身需要，进一步细化低效用地认定程序的工作环节。 

（三）凡被认定为低效用地的，自认定当年起，该建设项目暂停享受我县出台的相关优惠政策及招商引资合同约定政策。 

第十七条  低效用地处置 。低效用地处置遵循依法依规、盘活存量、提升效率、集约优先、因势利导、利益共享、公开透明的原则。低效用地实施再开发的，应当符合开发区控制性详细规划及产业规划要求，功能分区明确、产业特色突出、土地集约利用。 

　　（一） 开发未完成土地，按以下方式处置： 

　　1.县自然资源部门、县工业园区管委会（或蛟洋工业区）等项目主管部门与土地使用权人签订限期开发三方协议，约定继续开发并达到开发完成要求的相关事项，继续开发完成期限从三方协议签订之日起原则上最长不得超过半年（原合同有约定开竣工期限的，相应予以调整）。 

　　2.土地使用权人可在不改变土地用途的情况下，采取合作等方式引进其他单位投资共同开发。土地使用权人无法独立完成开发又不能引进其他单位投资开发的，由政府将未开发部分土地收购作为储备用地。 

　　3.土地再开发在规定时限内未达到限期开发三方协议完成要求或土地使用权人拒绝签订三方协议的，经项目主管部门申请，由自然资源部门报县人民政府批准收回土地使用权，并按相关法律法规的规定予以补偿。 

　　（二）产出效率差土地，按以下方式处置： 

　　1.土地使用权人通过技术改造、转型升级等方式，改善自身经营状况，发挥土地最大使用价值。县工业园区管委会（或蛟洋工业区）等项目主管部门可根据自身产业定位、企业行业分类、发展前途等，明确企业改善经营的具体指标，与土地使用权人签订限期提升土地利用效率协议。完成改善目标的期限，自协议签定之日起最长不得超过1年。 

　　2.土地使用权人无法自主改善经营状况的，可以引进或向县工业园区管委会（或蛟洋工业区）等项目主管部门提出申请，由县工业园区管委会（或蛟洋工业区）等项目主管部门帮助引进符合开发区产业定位的企业，通过合作或收购等方式进行腾笼换鸟。 

3.因产业结构调整原因，土地使用权人转让土地使用权的，受让方使用土地应符合开发区控制性详细规划及产业发展要求，原则上不得改变土地用途。土地使用权人也可以直接与政府协商，由政府收购作为储备用地。 

（三） 集约程度低土地，按以下方式处置： 

　　1.由土地使用权人书面申请，并与县工业园区管委会（或蛟洋工业区）等项目主管部门协商拟定土地再开发方案，经工信科技、发改、自然资源、规划等相关部门审核后报同级政府批准实施。 

　　土地再开发方案的实施应在不增加用地面积、不改变土地用途的前提下，通过调整内部布局提高土地利用效率。 

　　2.鼓励土地使用权人追加投资，将腾出的土地扩大再生产用于引进符合国家产业指导目录鼓励类的产业企业（如：新一代信息技术、生物医药、新能源新材料、高端装备研发等）或现有已上市、省重点上市后备企业合作开发。 

土地使用权人为提高土地利用效率而提出部分土地由政府收购的，应当予以支持。  

3.土地使用权人转让土地的，县工业园区管委会（或蛟洋工业区）等项目主管部门、自然资源局要指导受让人办理产权变更登记手续。 

（四）履约守信差土地，按以下方式处置： 

1.由县工业园区管委会（或蛟洋工业区）等项目主管部门负责，责令投资主体限期解除出租合同（期限不超过3个月）。整改期间由所在地不动产登记机关限制其产权交易，不得转让或抵押。 

2.土地使用权人逾期不解除出租合同或逾期未整改到位的，自然资源部门依法将土地使用权人列入诚信黑名单，由联合惩戒单位依法采取措施，督促整改。对于违法建筑，依法强制拆除。 

3.土地使用权人整改后有开发利用意向的，参照产出效率差土地的方式进行处置。 

第十八条  国有建设用地使用权人应当按照土地使用权出让合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途、容积率的，应当符合城乡规划，取得自然资源部门的批准。

经批准改变土地建设用途、容积率的，应当重新签订土地有偿使用合同或者签订有偿使用合同补充协议，补缴土地有偿使用等相关费用。

第十九条  国有建设用地使用权人对国有建设用地批后监管工作应当予以支持与配合，并提供工作方便，不得拒绝与阻碍监督检查人员依法执行职务。

第二十条  自然资源和其他相关职能部门在国有建设用地批后监管中，有权采取以下措施：

（一）询问当事人及其证人；

（二）拍照、摄像、现场勘测；

（三）要求当事人提供有关文件和资料，进行查阅或者复制；

（四）要求当事人就有关土地利用情况作出说明；

（五）法律、法规、规章规定的其他措施。

第二十一条  未经批准擅自改变土地用途或者调整容积率进行建设的，县城区规划范围内由县城市管理部门依照有关部门的委托权限及《城乡规划法》有关规定组织查处，其他由自然资源部门牵头相关乡镇配合查处。

第四章 法律责任

第二十二条 国有建设用地使用权人被确认为土地开发利用严重失信主体的，列入失信黑名单，两年内不得在本县行政区域范围内参加国有建设用地使用权竞买活动。

第二十三条  拒绝接受对国有建设用地批后监督检查的，由县级以上自然资源部门予以警告，并可按相关规定予以处罚。

第二十四条  自然资源和其他相关职能部门及其工作人员在国有建设用地批后服务与监管中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究相关单位及其人员责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第二十五条  本办法中下列用语的含义：

（一）建设项目，是指一份合同约定或者一份决定书规定的国有建设用地范围内批准建设的项目。